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二手房交易流程与风险管理手册（执行版）

第1章前期准备与尽职调查

1.1交易主体资格核验与合同主体确认

核验购房资格是确保交易合法性的第一道防线，需依据当地住建部门发布的《购房资格查询系统》实时登录，输入身份证号、户籍地址及社保缴纳记录，系统自动比对社保连续缴纳年限（通常要求6个月以上）及唯一住房认定情况，若查询结果为“无房”且社保合规，则资格通过，若为“有房”或社保不足，则必须立即停止交易流程并调整方案。对卖方及中介方进行主体身份核验，要求出示加盖公章的营业执照复印件及法定代表人身份证原件，重点核查其是否持有《房地产经纪人员执业证》，通过查验其执业证编号、有效期及执业范围，确认其具备合法的居间服务资质，防止遭遇无证中介欺诈或违规操作。

对房屋买卖合同进行形式审查，核对合同首页是否加盖了项目售楼处或开发商的公章，确认合同编号、签署日期及签署地点的真实性，重点检查合同条款中关于房屋面积、产权人、交付标准及违约责任的具体表述，确保合同文本无涂改痕迹且签字按手印符合规范。核实卖方身份与房产产权一致性，通过“不动产登记中心”官网或官方APP查询房屋当前的登记簿信息，确认登记权利人姓名、身份证号及不动产权证号（或房产证号）与买方合同标的完全一致，若发现产权人变更或存在抵押查封，必须要求买方签署补充协议或暂缓签约。检查卖方是否存在其他未披露的债务纠纷，要求卖方提供个人