房屋买卖合同中“因政府限购政策升级导致买受人丧失贷款资格”的情势变更原则适用与定金退还规则——基于最高人民法院关于合同法纠纷适用解释条文的规范分析.docxVIP

房屋买卖合同中“因政府限购政策升级导致买受人丧失贷款资格”的情势变更原则适用与定金退还规则——基于最高人民法院关于合同法纠纷适用解释条文的规范分析

摘要

随着我国各城市房地产调控机制的精细化与常态化发展，地方政府出台的限购限贷政策频繁升级。因政策调控升级导致房屋买卖合同中的买受人突然丧失按揭贷款资格，进而引发合同无法继续履行及定金退还争议的案件急剧增加。这类纠纷的处理直接关系到广大购房者的切身利益与房地产市场的交易安全。本文采用规范教义学分析法、历史解释法以及比较研究法，深入探讨民法典合同编框架下情势变更原则在这类纠纷中的适用逻辑，并结合最高人民法院关于合同纠纷适用解释的相关条文，对定金退还规则进行穿透式规范分析。研究表明，政府限购政策升级属于不可归责于买卖双方的重大情势变化，应依法适用情势变更原则允许当事人解除合同。实证数据显示，政策变动引起的履约障碍具有强烈的外部性与不可跨越性，机械适用违约责任、没收定金必然导致契约主体间的利益失衡。有鉴于此，本文提炼出基于非违约性合同解除、定金本金全额本息返还与改造成本双向免除的法律救济路径，以为我国统一商品房大宗买卖的司法裁判尺度提供切实可行的法理支撑。

关键词：房屋买卖合同；限购升级；贷款资格流失；情势变更；定金退还；规范分析

引言

在当前我国城镇化建设向高质量内涵式转型的重要阶段，为了实现房子是用来住的、不是用来炒的定位，各地普遍建立起