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房地产估价与评估规范手册（执行版）

第1章总则

1.1适用范围与定义

本章节明确界定《房地产估价与评估规范手册（执行版）》的适用边界，即该手册适用于中华人民共和国境内从事房地产估价、房地产评估及相关咨询服务的专业机构、估价人员以及相关的政府部门和事业单位。在定义层面，房地产被定义为“土地、房屋及其他附着物及其权益的总和”，其中土地包括国有土地和集体土地；房屋则指在建筑物上能够附著，或虽未附著但可附著于建筑物内的各种设备、管线等。

估价是指房地产价值主体在估价时点，基于估价目的，依据估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对房地产的潜在市场价值进行确定的一种专业活动。评估则是利用估价原理、估价方法、估价程序，对房地产价值主体在特定估价目的下的价值进行估算或测算的专业活动，其核心在于通过科学方法还原市场价值。本手册中的“估价”侧重于价值主体的确定过程，强调全过程的规范性和严谨性；而“评估”侧重于价值的估算结果，更强调技术方法的灵活性和适用性的匹配。

适用范围还涵盖因政策调整、规划变更、城市更新或重大项目建设等情形，需要对存量或增量房地产进行重新估值的情形，确保国有资产保值增值和房地产市场估值的准确性。

1.2基本原则与依据

估价工作的首要原则是“合法合规”，即估价依据必须来源于国家法律法规、政府主管部门发布的政策文件、行业规范及公开的市场数据，严禁使用非法来源或未经核实的资料。