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房地产评估实务与规范手册（执行版）

第1章总则

1.1适用范围与定义

本手册适用于中华人民共和国境内从事房地产价值评估的评估机构、评估专业人员及参与评估活动的各类相关主体。其核心界定对象为土地、房屋及其占用范围内的附属设施在特定目的下的价值。评估目的涵盖房地产交易、融资抵押、权属纠纷、司法鉴定、征收补偿及保险理赔等六大核心场景，评估结果具有法律效力或作为法定决策依据。

评估对象具有明确的物理边界，包括土地使用权的宗地范围、建筑物的建筑面积层数、结构类型（如框架、剪力墙）及装修标准等。评估价值分为市场价值、投资价值、清算价值及残余价值四种类型，其中市场价值是评估报告的法定默认基准，需通过市场比较法或收益还原法确定。评估基准日是指选取的特定时间，用于确定房地产价格水平，必须明确标注，且该日期前后三个月内不得发生重大经济波动。

评估方法的选择需严格匹配评估目的与房地产特征，例如交易目的是“买卖”则优先采用市场比较法，而“抵押”目的则需采用收益还原法。

1.2评估依据与原则

评估依据首先是法律法规，包括《房地产估价规范》GB/T50291-2015及《资产评估法》等，确保评估行为合法合规。其次是技术依据，涵盖国家发布的宏观经济指标、区域规划文件、土地供应政策及市场交易案例库等数据资料。

再次是现场勘查依据，要求评估人员必须实地勘察，核实土地平整度、建筑质量、