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2025年物业服务规范与纠纷处理手册

第1章总则与基础服务标准

1.1物业服务定义与适用范围

物业服务是指物业服务企业接受业主或业主大会的委托，依据物业服务合同约定，对小区内的公共区域、共用设施设备进行日常维护、管理、清洁、安保及绿化养护等服务，旨在保障小区环境安全、舒适、有序及资产保值增值的行为。本章节适用范围涵盖新建商品房交付后的前期物业服务阶段，以及已建成物业项目的日常物业管理全过程，具体包括物业管理用房的使用管理、物业管理费的核算与结算、以及物业服务合同的签订与变更。

物业服务范围严格限定于业主共同拥有或管理的共有部分，如小区道路、绿地、屋顶、外墙、公共照明、监控设施等，明确排除了业主私人住宅内部的装修施工、个人物品保管及私人生活事务。在适用范围界定中，需明确区分“专有部分”与“共有部分”的法律权属界限，确保物业服务企业仅对共有部分实施专业化服务，不得越权干涉业主的专有部分使用，也不得将业主私人事务以“公共事务”名义进行代收代付。物业服务企业的服务边界延伸至小区公共秩序维护、环境卫生保洁、绿化养护、设施设备运行维护及社区文化活动组织，其核心目标是通过标准化服务提升居住品质，降低业主生活成本。

本章节还明确了服务范围的动态调整机制，当小区进行改建、扩建或整体改造时，原有的物业服务范围需经业主大会或业主委员会依法重新协商确定，且不得损害少数业主的合法权益