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住宅小区物业管理工作手册（执行版）

第一章物业基础管理与制度建设

第一节物业管理条例与相关法律法规解读

《物业管理条例》是规范我国物业管理活动的核心行政法规，明确了物业企业的法定职责、业主的权利义务及政府部门的监管权限。在实际操作中，物业企业必须严格依据该条例确立的服务标准，例如在承接查验环节，企业必须对照条例中关于“查验范围”的规定，逐项核对房屋本体、共用部位及设施设备的状况，确保不遗漏任何法定查验项目。《民法典》物权编对业主的专有部分和共有部分作出了详细界定，是解决物业纠纷的法律基石。在发生物业费收缴争议时，物业企业应依据民法典关于“业主共同决定事项”的规定，通过业主大会表决程序来维护自身权益，而业主也应依据民法典关于“专有部分”的定义来主张自己的居住空间不受干扰。

《城市房地产管理法》规定了房地产开发企业的“五证”制度，是项目合法性的第一道防线。物业企业在办理前期物业服务合同备案时，必须核实开发商是否已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》等五证，若缺失则不得启动后续服务流程，否则将面临法律风险。《物业管理条例》第五十三条规定了物业承接查验的时限要求，通常要求在物业交付使用前15日内完成。物业企业需制定详细的《承接查验计划表》，将查验工作分解为《房屋主体状况查验表》、《共用设施设备查验表》和《绿化养护查验表》三个子表，确保工作不留死角。《物业管理条例》第四