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物业管理与物业收费手册（执行版）

第1章总则与基础服务

1.1物业管理范围界定

物业管理范围界定是指业主委员会或物业服务企业在承接物业项目后，依据《物业管理条例》及地方性法规，明确界定物业管理的空间范围、服务对象及责任边界的法律行为。例如，在老旧小区改造项目中，界定范围时需明确包含已交付使用但尚未办理产权证但已入住的“准产权”房屋，以及因历史遗留问题导致产权纠纷但实际由物业管理的公共区域，确保物业服务的“全覆盖”与“无盲区”。界定过程中需严格区分“物业共用部位”与“专有部分”的边界，防止服务责任推诿。例如，某社区将楼梯间、电梯轿厢、外墙、屋顶及消防通道等认定为共用部位，其修缮费用从专项维修资金列支，而业主的住宅内部装修、家具家电则属于专有部分，由业主自行承担，此界定是后续收费与服务的核心依据。

服务范围应涵盖从房屋交付到房屋移交的全过程，包括前期物业服务阶段、业主大会成立后的自行管理阶段，以及房屋交付后的日常运行维护。例如，服务期限从房屋交付之日起计算，若遇不可抗力导致房屋无法交付，则服务期限顺延至不可抗力消除之日，确保服务连续性不受时间因素干扰。在界定服务范围时，需明确物业管理区域内包含的附属设施，如小区内的道路、绿地、围墙、大门、路灯、监控设施、绿化灌溉系统等。例如，某写字楼项目界定服务范围时，需明确包含其内部大堂、走廊、电梯、停车场及公共区域绿化，但不包含