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房地产评估标准与操作手册（执行版）

第1章总则与适用范围

1.1定义与术语解释

房地产评估是指由具备专业资质的评估机构，依据法律法规及公认标准，运用科学方法，对房地产的价值进行客观、公正、合法、准确、及时、有效的评定估算过程，其核心在于揭示房地产在特定时点、特定条件下的价值内涵。房地产包括土地、地上建筑物及其不可分离定着物，其中土地包括国有土地使用权及集体土地使用权；建筑物包括房屋、构筑物及附着物；不可分离定着物指依附于土地或建筑物、无法单独移动且构成房地产整体价值的附属设施。

评估目的是指委托方对房地产价值进行估算所依据的具体场景，主要包括资产处置、融资担保、交易定价、法律诉讼、税收筹划及成本核算等，不同目的直接决定了评估方法与参数选取的侧重点。评估依据是指支持评估结论形成的法律文件、技术文件及市场数据，涵盖国家法律法规、政府指导价、行业规范标准、评估准则、委托合同、现场勘查记录及委托人提供的权属证明等。评估基础资料是指支撑评估结论不可或缺的基础信息，包括土地宗地资料、建筑物结构及装修状况、周边同类房地产的市场交易案例、区域宏观经济发展数据、人口及产业分布信息等。

评估周期是指从接受委托到提交评估报告的时间跨度，通常分为现场勘查阶段、数据收集阶段、评估分析阶段及报告出具阶段，严格的时效性要求是评估机构响应市场变化的关键。评估有效期是指评估机构根据评估目的和资料情况确定的报