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房地产评估实务与市场分析手册（执行版）

第1章房地产评估基础理论与法规制度

1.1评估基本理论与核心概念

房地产评估是指运用科学的理论、方法和程序，对房地产在特定目的下价值进行估算的专业活动，其核心在于剥离非价值因素，还原资产内在的市场交换价值。例如，在评估一套位于市中心的老式公寓时，必须剔除其历史建筑风貌带来的折旧影响，仅计算其作为居住功能的当前市场价值，而非其历史艺术价值。“价值”在评估中特指“公允价值”，即潜在购买人在公平交易中，熟悉情况、自愿交易所支付的金额。若评估目的是抵押贷款，则侧重于抵押价值；若为保险理赔，则侧重于现金价值；若为税务清算，则侧重于清算价值。例如，评估某商铺在银行抵押贷款时的价值，需参考近期同类商铺在抵押状态下的成交案例，而非忽略抵押权人的优先受偿权。

评估假设是构建评估结果的基础，主要包括市场假设（假设市场正常）、交易假设（假设资产已发生交易）和使用假设（假设资产按设计用途使用）。例如，在进行价值评估时，必须假设该商铺“已发生交易”，意味着假设其产权清晰、无查封、无纠纷，否则无法确定其真实的交易价格。评估方法是指确定价值的基础方法，主要包括收益法、市场法和成本法。收益法适用于有收益的房地产，如评估商业写字楼的租金回报；市场法适用于有活跃市场的房地产，如评估住宅小区的二手房价；成本法适用于特殊或无市场案例的房地产，如评估工业厂房的建造成本