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住宅小区物业管理规范指南

第1章总则

1.1适用范围与定义

本指南适用于中华人民共和国境内所有新建、在建及已建成住宅小区的日常物业管理活动，涵盖物业服务企业（以下简称“物业企业”）与业主（以下简称“业主”）之间的合同关系及实际履约行为。“物业管理”是指物业企业通过提供约定的服务，对小区内的共用设施设备、环境卫生、秩序维护及物业服务用房进行集中管理、维修养护和经营的行为，其核心在于实现业主共有财产的有效利用。

“专项维修资金”是指业主在购房时缴纳的、用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，属于业主的共有财产，严禁挪作他用。“不可抗力”在物业管理中特指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（如地震、台风、战争、政府行为等），此类情况下的服务中断不应视为违约。“物业服务用房”是指用于办公、接待业主及公共活动使用的专用房屋，其产权归属及使用管理有严格的法定要求，不得随意转让或改变用途。

“物业服务合同”是物业企业与业主委员会（或业主大会）签订的，明确双方权利义务、服务标准及费用的法律文件，是界定物业责任的根本依据。

1.2物业管理目标与原则

首要目标是保障小区居民的生命财产安全，通过24小时不间断的安保巡逻和监控覆盖，确保无重大刑事案件发生。核心目标是维持小区公共环境的整洁有序，通过每日不少于8次的卫生清洁频次，确保垃圾日产日清，无异味、无积尘。