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物业管理条例与实务手册（执行版）

第一章总则

1.1物业管理定义与适用范围

物业管理是指业主对建筑物、小区内的共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护公共利益和业主合法权益的活动。其核心在于将分散的业主组织起来，通过契约形式委托专业的物业服务企业，实现从“人治”向“法治”、从“粗放管理”向“精细运营”的转变。根据《物业管理条例》第二条规定，本条例适用于住宅、写字楼、商业综合体、产业园区等各类建筑物及其附属设施。对于非住宅类物业，只要具备物业管理条件并依法成立业主大会，同样适用本条例的规定。

物业管理活动必须明确服务的边界，即服务范围仅限于业主共同决定的共用部位、共用设施设备及其相关设施设备的维修、养护和管理，不得随意扩大或缩小。物业管理服务的标准依据国家现行国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）及地方性物业管理规范执行，任何施工单位必须确保交付物业符合“五通一平”等基础验收要求。

物业管理合同是确立双方权利义务的法律凭证，必须明确约定服务期限、服务标准、费用收取方式及违约责任，严禁在合同中设置排他性条款或设置不合理的高昂费用。

1.2物业产权人与管理人的权利与义务

物业产权人（业主）作为物业管理活动的主体，依法享有对共有部分享有收益权、使用权和共同管理权，同时必须履行缴纳物业费和承担公共责任的义务。业主在缴纳物业费时，