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商业不动产REITs箭在弦上，首发项目全梳理

本报告导读：

首批四单商业不动产REITs以超200亿元规模集中上市，凭借核心商办长租约、区域奥莱龙头及民生商业基础设施的差异化禀赋，为C-REITs市场提供了兼具安全边际与成长弹性的稀缺配置标的。

投资要点：

商业不动产REITs试点正式落地，标志着我国公募REITs市场迈入资产扩围与结构优化的新阶段。自2025年末证监会启动试点以来，首批四单商业不动产REITs（上海地产、首农、砂之船、唯品会）已完成注册并将于6月18日集中上市，合计募资规模超200亿元，涵盖购物中心、奥特莱斯及商办等多元业态。

首批项目各具禀赋，性价比优势凸显。上海地产商业REIT坐拥黄浦滨江核心商办资产，租户以国央企及国家级机构为主，长租约锁定未来5-6年现金流，土地剩余期限近40年为首批最长，适配长久期资金配置；首农商业REIT底层资产为北京天通苑商圈龙头购物中心，固定租金占比超91%，2025年出租率回升至98%+，5.6%的高派息率提供确定性现金流回报；砂之船商业REIT为西北区域规模最大的奥特莱斯，2026年一季度销售额、运营净收益同比增速均超20%，扩募储备充裕；唯品会商业REIT底层为豫、黑两省销售额第一的奥莱项目，双项目出租率均维持99%以上极致满租