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物业服务与物业管理条例手册（执行版）

第1章总则

1.1立法目的与依据

本章节旨在明确《物业管理条例》的立法初衷，即规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，构建和谐稳定的社区关系，为后续章节中关于合同订立、服务标准及法律责任的论述奠定坚实的法律基础。依据《中华人民共和国民法典》物权编及《物业管理条例》第二条至第十条之规定，立法目的在于解决传统物业管理中权责不清、服务不到位、业主维权难等社会痛点，推动物业管理从“管理”向“服务”转型。

根据经验数据，我国目前约有95%的住宅小区已纳入物业管理范围，但仍有约5%存在“人房分离”或“无人管”现象，立法目的正是为了解决这些存量问题，确保物业管理服务的连续性和稳定性。依据相关法规，立法依据不仅包括上位法如《民法典》，还包括地方法规如《北京市物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》，形成多层次的法律体系，确保物业管理行为的合法性与合规性。在实务操作中，立法依据还涵盖了《物业服务企业管理办法》等行业规范，要求物业服务企业必须依据合同约定及法律法规，对小区内的公共设施、环境卫生、绿化养护等提供标准化服务。

通过明确立法目的，可以指导物业企业在日常运营中，将法律风险防控前置，确保每一项服务动作都符合法律法规的要求，从而提升物业管理服务的整体品质和社会效益。

1.2适用范围与定义

本章节界定了《物业管理条例