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2025年住宅小区物业费收缴与物业管理手册

第1章物业收费政策与法规解读

1.1物业费法律性质与适用范围

物业费的本质是房屋所有权人对房屋及其附属设施占用期间的使用权对物业服务企业提供的管理服务所形成的劳务对价，属于民事合同范畴，受《民法典》合同编及《物业管理条例》的双重调整。适用范围严格限定于已交付使用或已办理入住手续的住宅、商业办公及非住宅类小区，未交付或已退出的房屋产生的费用属于业主个人财产，不得强制收取。

法律明确规定，物业服务费主要用于小区共用设施设备的运行、公共秩序维护、环境卫生清洁、绿化养护、安保服务以及社区文化活动组织等直接相关的支出。对于电梯、消防、水泵等共用部位及共用设施设备的维修资金，在《民法典》实施后已明确独立于物业费之外，属于业主共有财产，严禁将维修资金挪作日常物业费使用。物业费的收取必须遵循“按幢、按户、按面积”的精准核算原则，严禁将不同业态、不同楼层或不同户型的物业费简单合并计算，导致资金池混乱。

业主若对收费项目有异议，有权要求物业企业出具详细的费用清单，并依据《物业管理条例》第三十五条规定，在收到清单之日起7日内向物业企业提出书面异议。

1.2政府指导价与市场调节价的区别

政府指导价是指由政府价格主管部门或价格主管部门会同有关部门按照市场供求关系和成本状况，规定服务价格浮动幅度或基准价格，由经营者在幅度内自主确定价格的定