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2026年最新版全国房地产估价师考试实务案例分析

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

案例一

某市市中心一栋办公楼，建筑面积约1.2万平方米，建造于1998年，框架结构，已使用25年。该办公楼共有15层，其中1-3层为商业裙楼，用于出租，层高4米，大堂挑高8米；4-15层为办公楼层，层高3米。目前，1-3层商业裙楼租赁率100%，平均租金水平为每月每平方米建筑面积120元，运营成本为租金的30%；4-15层办公楼层空置率15%，近期类似办公楼层租赁市场价格为每月每平方米建筑面积80元，空置率较去年同期上升5个百分点。该办公楼所在区域为该市核心商业区，交通便利，配套成熟。近年来，该市经济发展放缓，办公楼空置率普遍上升，但租金水平相对稳定。该办公楼1-3层商业裙楼租赁合同将于明年年底到期，委托人希望委托房地产估价机构评估其在该办公楼现状下的市场价值，为续签租赁合同提供价格参考。

估价师在接受委托后，进行了以下工作：

（1）与委托人沟通，明确了估价目的、估价对象、估价时点、价值类型等基本事项。

（2）查阅了该办公楼的土地使用权证、房屋所有权证、建筑竣工验收报告等相关权属和工程资料。资料显示，该办公楼土地面积为3000平方米，土地使用权年限为40年，自1995年1月1日起计，已使用20年，剩余年限为