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2026年土地估价师实务案例考试试题及答案

第一题国有商办混合用地抵押评估案例

案例背景

A市主城核心区宗地编号为XX2021-037的国有出让商办混合用地，使用权人为甲商业运营集团，2021年10月通过公开挂牌方式取得，出让合同约定商办用途比例为3:7，合计出让年限40年，宗地登记面积12600㎡，约定容积率3.5，计容总建筑面积44100㎡。截至2025年10月31日估价基准日，甲集团已完成项目竣工验收，办理完成13230㎡商业物业、30870㎡办公物业的不动产权首次登记，剩余土地使用年限36年；项目配建5700㎡地下车库未纳入产权登记范围，用地性质为业主共有配套设施，仅限项目业主内部使用。本次估价目的为甲集团向B国有商业银行申请12年期经营性物业抵押贷款提供抵押价值参考，C土地评估机构接收委托后，严格按照《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014、《国有建设用地使用权地价评估指导意见（2025修订版）》开展评估工作，已知核心技术参数：①A市商办用地基准地价基准日为2023年1月1日，三级区片商业用地基准地价8200元/㎡、办公用地基准地价4600元/㎡，基准地价对应设定容积率商业2.0、办公3.0；②2023年1月至2025年10月，A市三级区片商业用地地价累计同比涨幅7.2%、办公用地累计涨幅4.8%；③区域商业首层平均租金12元/㎡·天，二层及以上商业平均租金3