上海市居住房屋租赁合同2014版.docxVIP

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【租赁合同法律实务指引】

▎编制说明

本合同范本以《中华人民共和国民法典》合同编租赁合同章为基本法律框架，参照《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》等专项法规及司法实践中形成的裁判规则编制。

▎核心法律关系

租赁合同确立的是出租人与承租人之间关于租赁物使用收益的法律关系。出租人的法定义务包括：交付符合约定用途的租赁物、保持租赁物适租状态、承担租赁物权利瑕疵担保责任。承租人的法定义务包括：按约定用途使用租赁物、按时足额支付租金、妥善保管租赁物、未经许可不得转租。

▎关键条款指引

(1)租赁期限条款：民法典第705条规定租期不得超过20年，超过部分无效。如需长期使用，建议约定续租优先权而非超长租期；

(2)维修责任划分：法定规则为出租人承担维修义务，但双方可约定承租人承担日常维护及小额修缮，大修仍由出租人负责；

(3)转租与分租：未经出租人书面许可的转租构成根本违约，出租人可主张解除合同并要求次承租人返还租赁物；

(4)装饰装修处理：承租人经许可的装修，租期届满时可根据添附规则协商折价补偿或恢复原状；未经许可的装修，出租人可要求恢复原状或赔偿；

(5)优先购买权与优先承租权：出租人出卖租赁房屋的，应提前合理期限通知承租人；租期届满承租人继续使用的，视为不定期租赁。

▎签约核查事项

签订租赁合同前，承租人应核验出租人的身份及对租赁物的处