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房屋租赁中转租的法律效力

引言

随着我国城镇化进程的不断推进，流动人口规模持续扩大，住房租赁已经成为新市民、青年人解决居住需求的主要途径。在住房租赁市场的运行过程中，转租作为一种灵活调整居住资源配置的方式，应用场景越来越广泛：有的承租人将整租房屋中闲置的房间转租给他人分摊租金，有的商业经营者将承租的商铺部分转租降低经营成本，也有专门的“二房东”通过批量承租房屋后转租赚取差价。但与此同时，因转租引发的民事纠纷也逐年增多，出租人擅自收回房屋、“二房东”跑路后次承租人钱房两空、群租引发的安全责任纠纷等问题频发。在此背景下，明确房屋租赁中转租的法律效力边界，厘清各方主体的权利义务关系，对于妥善化解租赁纠纷、维护住房租赁市场秩序、保障各方主体的合法权益具有重要的现实意义。

一、转租的基本界定与制度价值

（一）转租的法律定义与常见类型

我国民法典并未对转租作出直接的定义，但结合合同编的相关规定来看，转租指的是承租人在原租赁合同存续期间，不退出原租赁关系，将租赁房屋的部分或者全部使用、收益权转让给次承租人，由次承租人向承租人支付租金的民事法律行为。转租与租赁权转让存在本质区别：租赁权转让是承租人将原租赁合同中的全部权利义务转移给第三人，自身退出原租赁关系，直接由第三人与出租人建立租赁关系；而转租情形下，承租人仍然是原租赁合同的相对方，需要继续向出租人履行合同义务，同时与次承租人建立新的租赁关系，