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房屋借名登记纠纷法律解析

一、房屋借名登记的基本范畴与产生动因

（一）借名登记的概念界定

房屋借名登记通常是指实际出资购房的主体（即借名人）与名义登记主体（即出名人）达成合意，由借名人实际支付全部购房款项及相关费用，将房屋所有权登记在出名人名下，借名人实际享有房屋占有、使用、收益等权益的行为。这一行为的核心特征在于“实际出资与权利登记分离”，其与普通的房屋代持、虚假登记存在明确区别：相较于短期的房屋代持行为，借名登记通常是出于长期的权利安排需求，双方往往会就过户条件、权利归属作出明确约定；而与没有合意基础的虚假登记相比，借名登记是双方基于自愿达成的合意安排，不存在欺诈、胁迫等意思表示瑕疵的情形。从法律属性来看，借名登记本质上是债权合意与物权公示的分离，双方之间的借名约定属于债权合同范畴，而不动产权属登记则是物权公示的法定形式，二者的分离正是此类纠纷产生的根源（杨立新，2021）。

（二）借名登记的现实成因

实践中借名登记行为的产生存在多方面的现实动因，大致可以分为四类：第一类是规避房地产调控政策，部分不具备购房资格的主体为了在限购城市购置房屋，会借用有购房资格的亲属、朋友的名义完成购房和登记，也有部分不符合贷款申请条件的主体，为了获得更低的首付比例、更优惠的贷款利率，借用征信条件更好的主体名义申请住房贷款。第二类是规避房屋交易税费或享受特定购房优惠，部分房屋所有权人为了规避房屋过户