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农村宅基地房屋买卖效力认定

随着我国城镇化进程的持续推进，城乡人口双向流动愈发频繁，农村闲置宅基地与住宅的盘活需求不断上升，与之相关的宅基地房屋买卖纠纷也成为当前民商事审判领域的高发纠纷类型。由于宅基地制度兼具集体所有的身份属性与居住保障的福利属性，现行法律与政策对宅基地流转的限制较为严格，但实践中各类隐蔽性、跨主体的房屋交易屡见不鲜，不同地区法院对合同效力的认定标准存在明显差异，同案不同判的现象时有发生，不仅损害了司法公信力，也不利于交易秩序的稳定与各方主体合法权益的保护。因此，系统梳理宅基地房屋买卖效力认定的规范依据、核心分歧与具体标准，对统一裁判尺度、衔接宅基地制度改革要求、平衡各方利益具有重要的现实意义。

一、农村宅基地房屋买卖的制度基础与现实动因

（一）宅基地制度的核心属性与规制逻辑

宅基地是农村集体所有的建设用地，专门分配给本集体成员用于建造住宅及其附属设施，成员取得宅基地使用权无需支付对价，且原则上可以长期使用，这一制度设计的核心目标是保障全体集体成员的基本居住权利，具有极强的身份依附性与福利保障性（王利明，2021）。我国现行规制宅基地流转的规则均围绕这一核心属性展开，既保障成员的基本居住权益不受损害，也防止集体所有的土地资源被外部主体不当侵占，损害集体公共利益。在“房地一体”的物权规则下，农村房屋的所有权转让必然伴随对应宅基地使用权的转移，因此宅基地房屋的买卖不能