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住宅商用相邻权纠纷

引言

随着我国城镇化进程的加快与新业态经济的快速发展，住宅商用的现象在各类城市住宅小区中愈发普遍：小到居民楼里的家庭小卖部、美甲工作室，大到民宿、剧本杀场馆、互联网创业公司，不少业主将原本用于居住的房屋改为经营性用房，在降低创业成本的同时，也引发了大量相邻权纠纷。此类纠纷不仅直接影响邻里关系的和谐，更涉及物权行使边界、居住权益保障、公共利益平衡等多重法律与社会问题，近年来已经成为基层治理与司法实践中的热点难点问题。本文将从住宅商用相邻权纠纷的基本界定出发，梳理其常见类型与成因，分析司法实践中的裁判难点，最终提出多元化解的可行路径，为妥善处理此类纠纷、平衡各方权益提供参考。

一、住宅商用相邻权纠纷的基本界定

（一）住宅商用与相邻权的核心内涵

住宅商用本质是房屋所有权人对不动产使用用途的自主变更，即权利人将规划部门核定的用途为住宅的房屋，改为用于商业、服务业等经营性活动的用房。从物权行使的角度看，住宅商用是业主对房屋所有权的正当行使范畴，但该权利的行使必须符合法律规定、公序良俗与小区公共利益，不能突破物权的法定边界。正如学者所言，“住宅商用本质是业主对房屋所有权的行使，但该行使不得突破物权的法定边界与公共利益限制（王利明，2021）。”

而相邻权是基于不动产的相邻属性衍生的法定权利，指的是不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处