房屋买卖中的借名登记合同效力认定.docxVIP

房屋买卖中的借名登记合同效力认定

一、引言

近年来，随着房地产市场的持续发展与调控政策的逐步细化，房屋买卖中的借名登记现象愈发普遍，由此引发的纠纷也逐年增多。所谓借名登记，通常指实际出资人因各类原因不便于以自身名义办理房屋产权登记，遂与出名人达成约定，由出名人作为名义买受人签订房屋买卖合同、办理产权登记，房屋实际权益由出资人享有的交易模式。由于借名登记涉及债权合同效力与物权登记公示效力的交叉问题，且不同情形下的借名动因差异较大，司法实践中对这类合同的效力认定标准存在一定分歧，因此明确借名登记合同的效力认定规则，既关系到当事人合法权益的保障，也关系到房地产市场秩序的稳定，具有重要的理论与实践价值。

二、借名登记合同的概念界定与实践动因

（一）借名登记合同的法律属性

借名登记合同并非我国民法典规定的典型合同，属于无名合同的范畴。学界对其法律属性存在多种观点，有观点认为其属于委托合同的范畴，即借名人委托出名人以其名义办理购房及登记相关事务；也有观点认为其符合信托合同的特征，出名人作为名义权利人代持房屋的所有权。但通说认为，借名登记合同是独立的无名合同，其核心特征是双方就房屋的名义登记与实际权益归属作出了特殊约定，权利义务内容兼具人身信任属性与财产属性。对此，有学者明确指出，借名登记合同是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同，应当适用民法典