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房屋买卖中承租人优先购买权

引言

近年来我国住房租赁市场规模持续扩大，房屋租赁已经成为新市民、青年人等群体解决居住需求的核心途径之一。在租赁房屋所有权发生变动的过程中，如何平衡出租人、承租人、房屋买受人三方的利益，始终是民事法律领域重点回应的问题。承租人优先购买权作为租赁法律体系中的一项核心制度，既关系到承租人的居住稳定性，也关系到房屋交易的安全与效率，近年来相关纠纷数量不断攀升，司法实践中对该权利的认定与适用也存在诸多争议。本文将从基础理论、行使要件、裁判规则、完善路径四个层面展开分析，系统梳理房屋买卖中承租人优先购买权的相关规则，为各方主体维护自身合法权益提供参考。

一、承租人优先购买权的基础内涵与制度价值

（一）概念与法律性质定位

承租人优先购买权，是指在房屋租赁关系存续期间，出租人拟出卖租赁房屋时，承租人依法享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。我国早在1999年施行的合同法中就对该权利作出了初步规定，后续民法典对相关规则进行了细化完善，明确了该项权利的法定属性，无需当事人在租赁合同中额外约定即可享有。关于其法律性质，学界目前主流的观点是债权说，即该权利是基于法律规定产生的债权请求权，不具有物权的对抗效力，仅能向出租人主张，不能直接约束善意第三人（王利明，2021）。这种性质定位既保障了承租人的合法权益，也避免了对房屋交易秩序造成过度冲击，平衡了交易安全与居住保障