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京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构

京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期

核心观点

核心观点

l周观点：

根据此前报告中我们提出的研究框架，租金是房价的领先指标。租金相较房价更直接反映真实居住需求，其商品属性更强，因而能够更高频、更敏感地体现房地产市场的基本面变化；从资产定价角度看，房地产价格本质上是对未来租金的折现，如果将房产和股票作类比，房价可类比为股价，租金可类比为EPS，那么租售比可类比为PE，而租金回报率是租售比的倒数。因此租金的变化通常是房价波动的先行指标，在复苏期租金通常早于房价企稳。从历史经验看，无论是美国次贷危机后，还是中国香港本轮调整，均呈现出“租金先于房价企稳”的特征。美国次贷危机后租金见底时间为2009年4季度，而房价见底时间则为2012年1季度，租金见底早于房价见底9个季度；香港租金于2023年1月见底，房价则于2025年3月见底，租金见底早于房价见底同样约9个季度。今年上半年，重点城市租金逐步从普跌走向分化修复，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。一线城市率先企稳，其中上海、深圳、北京租金已连续4个月环比上涨。需要指出的是，租金有一定季节性效应，每年1-2月受春节假期影响租金承压，3-4月在返工潮推动下租