商业不动产REITs扩募机制下2026年原始权益人资产出表的并表与出表判断及杠杆率粉饰审计分析.docx

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《商业不动产REITs扩募机制下2026年原始权益人资产出表的并表与出表判断及杠杆率粉饰审计分析》

本报告概述

本报告聚焦于商业不动产REITs扩募机制下，原始权益人资产出表的并表与出表判断这一核心议题，深度剖析其中可能存在的杠杆率粉饰行为及相应的审计应对策略。

随着2024年以来中国基础设施REITs市场常态化发行与扩募机制的日趋成熟，原始权益人通过扩募向REITs注入成熟资产已成为存量资产盘活的重要通道。然而，在“资产真实出售”的会计处理上，并表与出表的判断高度依赖对控制权、可变回报量级与主导权的实质性分析，这为交易结构设计留下了操作空间。

本报告的核心发现是：在2026