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房地产投资策略专项训练题库

一、选择题

1.某投资者计划投资一处商业地产，预计年租金收入为100万元，运营成本为20万元，贷款利率为6%，贷款比例为60%，持有期为5年，期望收益率为8%。若采用现金流折现法评估，该商业地产的合理价值最接近于多少万元？

A500B600C700D800

答案C

解析现金流折现法下，年净现金流为100-20=80万元，贷款本金为500×60%=300万元，年利息为300×6%=18万元，实际年现金流为80-18=62万元。5年总现金流现值=62×(P/A,8%,5)=62×3.9927=247.48万元。贷款现值=300×(P/F,8%,5)=300×0.6806=204.18万元。净现值=247.48-204.18=43.3万元。物业价值=(年净现金流+折旧)/期望收益率=(80+43.3)/8%=1233.75万元。选项C最接近计算结果。

2.某住宅项目位于三线城市，开发商采用快周转策略，预计开发周期为18个月，销售期为24个月，资金成本为10%，项目总成本为2亿元。若要实现目标利润，项目销售均价至少应达到多少元/平方米？

A5000B6000C7000D8000

答案B

解析总开发周期为18+24=42个月，资金占用成本=2亿×10%×42/12=7万元。目标售价=总成本+资金成本+目标利润。假设目标利