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2026年房地产估价师房地产评估实务考试试卷及答案

1.某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长2%和3%，收益期限为40年，资本化率为8%，则该宗房地产的收益价值为（）。

A.78.15万元B.83.24万元C.91.38万元D.95.62万元

答案：D

解析：该题适用收益法中净收益分别增长的计算公式，价值V=A1/(Y-g1)[1-((1+g1)/(1+Y))^n]-E1/(Y-g2)[1-((1+g2)/(1+Y))^n]，代入数据计算可得V=20/(0.08-0.02)×[1-(1.02/1.08)^40]-12/(0.08-0.03)×[1-(1.03/1.08)^40]≈299.67-204.05≈95.62万元，因此选D。

2.估价对象为一栋已出租的写字楼，总建筑面积5000㎡，客观出租率为90%，合同约定租金为每月每建筑平方米60元，租金每年年初支付，租期剩余5年，当前同区域同档次写字楼市场租金为每月每建筑平方米70元，租期届满后出租人收回房产，若折现率为8%，则合同租金低于市场租金对出租人权益价值的影响为（）。

A.增加约193万元B.减少约193万元C.增加约215万元D.减少约215万元

答案：D

解析：每年出租人少获得的租金差额=5000×90%×(