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房屋买卖中的借名买房纠纷

一、借名买房的核心内涵与实践动因

（一）借名买房的法律界定

借名买房是指实际出资人因各类客观或主观原因，与登记权利人（俗称“出名人”）达成合意，由实际出资人全额或部分出资购置房屋，房屋买卖合同签订、不动产登记均以出名人名义办理，双方约定房屋实际权益归实际出资人所有的特殊交易安排。从法律性质上看，借名买房协议属于民法典规定的无名合同范畴，是当事人基于意思自治对财产权属作出的特别约定，其核心特征是不动产物权的登记外观与实际权益归属完全分离，这种分离状态正是后续各类纠纷产生的根源。有学者明确指出，借名买房的本质是当事人基于自身利益考量作出的契约安排，只要不存在法定无效情形，其合意应当得到法律的尊重，不能仅以权利外观与实际归属不一致直接否定约定的效力（杨立新，2021）。

从实践中的表现形式来看，借名买房多发生在亲属、朋友、同事等熟人关系之间，部分当事人基于信任未签订书面协议，仅作出口头约定，这也给后续纠纷发生后的事实认定带来了极大难度。

（二）实践中常见的借名动因

借名买房现象的产生并非偶然，而是多重现实因素共同作用的结果，最常见的动因主要包括三类。第一类是规避房地产调控政策，近年来部分城市为稳定房地产市场先后出台了限购、限贷等调控措施，部分不具备购房资格的群体，比如非本地户籍、社保缴纳时长未达要求的民众，为实现购房需求选择借用具备购房资格的亲属、朋友名义购房；