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REITs底层资产估值方法比较

一、REITs底层资产估值的核心逻辑与特殊约束

（一）REITs底层资产的本质特征

随着我国存量资产盘活战略的持续推进，公募REITs作为打通不动产与资本市场、实现存量资产流动性转换的重要金融产品，已经成为支持基础设施建设、促进不动产市场平稳健康发展的重要工具。底层资产作为REITs产品的价值核心，其估值结果直接决定了产品的发行定价、二级市场交易价格表现与投资者的长期回报水平，是REITs产品全生命周期运作中最核心的环节之一。

从资产属性看，当前我国REITs底层资产覆盖仓储物流、产业园区、收费公路、保障房、消费基础设施、能源设施、新型基础设施等多个领域，尽管资