土地估价师案例分析单套试卷2026版真题汇编.docxVIP

土地估价师案例分析单套试卷2026版真题汇编

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一、某市中央商务区A地块商业用途土地估价案例

背景资料：

某市中央商务区（CBD）规划有A、B、C三个地块，均规划为商业用途。A地块位于CBD核心区域，周边配套设施完善，交通便利，主要竞争对手为附近已建成的高层购物中心。委托方拟通过出让方式获取A地块土地使用权，用于建设集购物、餐饮、娱乐、办公于一体的大型商业综合体项目，计划两年后投入运营。现需对该地块在现状利用下的土地使用权价值进行评估，为委托方制定竞标策略提供参考依据。

经调查，A地块现状为待拆迁的旧厂房，占地面积约8000平方米，建筑面积约10000平方米，已停止生产多年，部分主体结构有损毁。地块东临城市主干道，西接次干道，南北两侧有小型商业门店和办公building。根据城市规划，该地块容积率上限为6.0，建筑密度不大于40%，绿地率不低于15%，建筑高度限制为100米。周边近期有2-3个大型商业项目正在规划或建设，市场竞争激烈。

市场调查表明，该CBD区域同类商业用地近三年成交案例有限，但二手市场租赁价格表现活跃。周边现有购物中心主要经营品牌涵盖国际高端品牌、国内知名连锁以及地方特色店铺，业态较为丰富。租金水平方面，核心位置楼层平均租金约为35元/平方米·天，次核心位置约为25元/平方米·天，