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房屋借名登记纠纷法律处理

引言

近年来，随着房地产市场调控政策的持续推进以及公众财产配置需求的多元化，房屋借名登记行为逐渐成为房地产领域的常见现象，由此引发的民事纠纷数量也呈现逐年上升的趋势。房屋借名登记涉及借名人、出名人、房屋交易相对人、出名人债权人等多方主体的利益冲突，其法律处理不仅关系到当事人的财产权益保障，也关系到不动产登记制度的公信力维护以及房地产市场秩序的稳定。由于现有法律并未对借名登记作出专门的明确规定，司法实践中对于此类纠纷的裁判标准存在一定差异，因此梳理借名登记纠纷的法律处理规则、明确各类情形下的裁判路径，具有重要的理论价值与实践意义。

一、房屋借名登记的基本内涵与纠纷产生的核心动因

（一）借名登记的法律界定

房屋借名登记通常是指实际出资购房的主体（即借名人）与名义登记主体（即出名人）达成合意，由借名人全额或部分出资购买房屋，将房屋所有权登记在出名人名下，但房屋的实际占有、使用、收益等权益均归属于借名人的财产安排行为。房屋借名登记的核心特征是“实际出资与权利登记分离”，本质是当事人基于意思自治对财产权属安排的合意（杨立新，2021）。从法律性质上来看，借名登记双方签订的借名协议属于无名合同的范畴，目前我国《民法典》并未对该类合同作出专门规定，相关纠纷的处理通常参照合同编的一般规则以及物权编的相关规定展开。

需要注意的是，借名登记行为与虚假意思表示的房屋登记存在本质