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房屋买卖预告登记效力案例

一、引言

近年来，我国房地产交易市场中预售商品房占比持续提升，由于预售合同签订与房屋所有权转移登记之间存在较长的时间差，部分开发企业出于资金周转需求，出现一房多卖、售后抵押等违约行为，严重侵害购房者的合法权益，由此引发的民商事纠纷数量常年居于不动产纠纷前列。房屋买卖预告登记制度作为《民法典》物权编明确规定的保障性制度，正是为了弥补债权相对性的不足，通过债权物权化的制度设计，保障购房者的过户请求权能够顺利实现。但在司法实践中，不同主体对预告登记的效力边界认知存在明显分歧，同类案件的裁判标准也曾出现过差异，因此结合典型案例梳理预告登记的法定效力、明确适用边界，对市场主体预判交易风险、司法机关统一裁判尺度都具有重要的现实意义。

二、典型案例引入与争议焦点梳理

（一）基本案情

几年前，刚需购房者张某为筹备婚房，与某房地产开发企业签订了商品房预售合同，约定购买该企业开发的某住宅小区内一套建筑面积九十余平方米的商品住宅，房屋总价款为一百二十余万元。合同约定张某首付三成共计三十八万余元，剩余房款通过商业银行住房贷款支付。合同签订后，张某按约支付了首付款，配合开发商提交了贷款申请材料，银行发放贷款后全部房款已支付至开发商监管账户。为保障自身权益，张某主动提出办理预告登记，双方共同向不动产登记机构提交了申请，登记机构依法核发了房屋买卖预告登记证明，张某为预告登记权利人。此后