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物业服务合同纠纷焦点及案例

一、物业服务合同纠纷的基本特征与产生根源

（一）物业服务合同的特殊法律属性

物业服务合同是一类兼具公共性与特殊性的民事合同，我国《民法典》将其列为独立的有名合同类型，明确了合同双方的权利义务边界，为纠纷化解提供了基础法律依据（王利明，2020）。与普通的民商事合同不同，物业服务合同属于双务、有偿、继续性合同，服务对象是小区全体业主而非单个业主，服务内容涵盖公共区域维护、秩序管理、环境卫生等多个公共服务领域，合同履行效果直接影响全体业主的生活质量，因此天然具有涉众性强、利益关联广泛的特征。单个业主的权利行使需要兼顾全体业主的共同利益，不能仅以个人主观感受作为评判合同履