私募股权案例：预售公寓分期付款机制分析.pdfVIP

私募股权案例研究3—机遇型预售公寓开发：月销售中的首期、施工期与尾款定金

欢迎来到本次私募股权案例研究的下一课。本节从之前停下的施工时间线

继续讲解，然后进入该开发项目的月度现金流分析。您将看到，我们在此要解决的

问题是如何将公寓销售款项划分为首期定金、施工阶段定金和最终尾款。

这样划分的需回溯到案例研究文件——其中明确指出这些预售公寓需预付30%款项，

施工阶段再支付30%。我们知道这个阶段的付款应采用直平均分摊。也就是说，当

您公寓且施工阶段启动后，作为新业主，您应在整个24个月的施工期内每月支付等

额款项。

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这相当于公寓初始价值的30%，而当建筑工程完工时，您需支付剩余的40%尾款。如此

设置的理念在于风险管控，同时降低开发商和投资者的压力。因为在施工阶段

就能获得现金流，整个开发过程会顺畅许多，所需的和股权融资规模也将远低于没

有阶段性现金流入的情况。

当然这种模式的弊端在于：公寓竣工时您无法立即获得大笔现金流入。举例来说，若工

程结束时仍有未清偿，就可能需要追加股本来偿还的情况。但在大多

数案例中，这种分期付款机制既能降低风险，又通过稳定现金流使整体回报曲线更为平

滑——正如我们当前案