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2026年土地估价师案例分析复习试卷真题精编

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一、某市商业地块估价案例

某市中央商务区拟出让一宗位于主干道旁的商业地块，土地面积为8000平方米，土地用途为商业，规划容积率为5.0，建筑覆盖率为40%，建筑密度为60%，土地使用权年限为40年，自2024年1月1日起算。

委托方希望对该地块在2024年10月1日的价值进行评估，以作为后续招商引资的参考。经调查，获取了以下信息：

1.市场法信息：调查发现，与评估对象处于同一区域或类似区域的近期成交商业地块有三宗：

*实例A：与评估对象距离约1公里，土地面积5000平方米，容积率4.8，建筑覆盖率35%，2023年5月1日出让，成交总价2500万元，用途为商业，土地使用权年限40年。

*实例B：与评估对象距离约2公里，土地面积6000平方米，容积率5.2，建筑覆盖率50%，2023年8月1日转让，转让价3500万元（对应房产价值），该房产建筑面积3万平米，2022年建成，建筑成本约800元/平米，土地成本为当时市场价的80%。

*实例C：与评估对象距离约3公里，土地面积10000平方米，容积率5.0，建筑覆盖率45%，2023年12月1日转让，转让价5000万元（包含土地及地上物业），该物业建筑面积2.5万