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基础设施REITs估值中的特许经营权评估

一、基础设施REITs估值与特许经营权评估的逻辑缘起

（一）基础设施REITs的核心估值逻辑

基础设施REITs是我国盘活存量基础设施资产、拓宽社会资本投资渠道、提升基础设施运营效率的重要制度创新，自试点启动以来，市场整体运行平稳，资产覆盖范围持续拓展，逐步成为资本市场服务实体经济高质量发展的重要载体。与普通上市公司股权、传统商业不动产的估值逻辑不同，基础设施REITs秉承“资产穿透、现金流锚定”的核心原则，其估值完全依托底层资产的长期可持续现金流创造能力，基金净值与交易价格围绕底层资产的内在价值波动，估值结果不仅是初始发行定价的核心依据，更是存续期信息披露、二级市场交易、分红决策的重要参考，直接关系到广大投资者的切身利益与市场的长期平稳运行。不同于其他金融产品存在的估值溢价或折价空间，基础设施REITs的估值需要尽可能真实反映底层资产的风险收益特征，减少估值偏差带来的价格大幅波动，这对底层资产的评估专业性提出了极高要求（蔡建春，2022）。

（二）特许经营权在估值体系中的核心地位

从我国已发行基础设施REITs的底层资产结构看，收费公路、污水处理、垃圾焚烧、能源管网、生态环保等特许经营类资产占比接近六成，是当前REITs市场的重要组成部分（上海证券交易所，2023）。基础设施领域的特许经营权，是指政府按照法定程序，通过竞争方式授予市场主体