2026年土地估价师(土地估价案例与报告-商业用地)试题及答案.docxVIP

2026年土地估价师(土地估价案例与报告-商业用地)试题及答案

一、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）

1.某省会城市主城区省级核心商圈建设大道17号宗地为出让国有建设用地，土地面积9200㎡，宗地范围内建成运营8年的商业综合体总建筑面积12.8万㎡，其中1-4层为集中商业卖场，5-6层为影院及配套娱乐业态，地下1-2层为配套车库及临街区散铺，土地出让合同约定用途为商业用地，土地使用权终止日期为2056年6月30日，本次估价目的为该商业综合体不动产资产支持专项计划（ABS）设立提供抵押物价值参考，估价期日设定为2026年6月30日。委托方提交的基础运营数据显示：估价期日时点项目已签约租约总面积占可出租面积的87%，其中32%的面积为签约剩余年限5-12年的长约租约，租金均价为1.8元/㎡·天，剩余68%已签约面积为1年一签的散租租约，租金均价为3.2元/㎡·天，近3年项目平均空置率为8.2%，年运营总成本（含房产税、城镇土地使用税、物业运维费、营销管理费、设备折旧维修费）占总租金收入的37%。本地2025年完成更新的中心城区土地定级与基准地价成果显示，该宗地属于一级商业用途定级单元，对应的法定最高出让年限40年基准地价为8920元/㎡，对应容积率2.5的条件下容积率修正系数为1.28。本次估价拟同时采用收益还原法与基准地价系数修正法完成测算。

请结合上述背景完成以下作答：