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2026年土地估价师案例分析单套复习试卷真题精编

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一、某商业用地转让项目案例分析

甲公司拟将其持有的一宗位于某市核心商业区内的土地使用权及地上建筑物转让给乙公司。该地块用途为商业，现状为已建成三层商场并投入运营。为确定转让价格，双方委托土地估价机构进行评估。估价基准日为2025年12月31日，价值时点为2025年12月31日。

估价人员收集到以下资料：

1.项目背景：该地块原由丙公司通过“招拍挂”方式于2018年1月1日取得，土地使用权年限为40年，从2018年1月1日起计。地上建筑物于2018年2月至2018年12月期间建成并投入使用。截至估价基准日，土地使用权剩余年限为32年（至2050年1月1日止），建筑物剩余使用年限为38年（至2056年1月1日止）。

2.市场信息：估价人员通过市场调查，收集到附近类似商业用地的近期交易案例如下：

*案例一：邻近地块A，面积1500平方米，2024年6月1日转让给丁公司，成交总价3000万元，用途为商业，交易税费由买卖双方承担，地块现状与本案类似。

*案例二：邻近地块B，面积2000平方米，2024年9月1日出租给戊公司，年租金收入为800万元/年（含物业费），租赁期限10年，租金按年支付，交易税费由出租方承担，地块现状与