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房屋抵押权与租赁权冲突解决案例

一、房屋抵押权与租赁权冲突的法理基础与实践诱因

（一）两类权利的法律属性界定

房屋抵押权属于担保物权的范畴，是指债权人针对债务人或第三人不转移占有的房屋，在债务人不履行到期债务时，有权就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利，其核心价值是保障债权实现、维护融资交易安全。而房屋租赁权本质是基于租赁合同产生的债权，指承租人按照约定对租赁房屋占有、使用、收益的权利，但为了保护弱势承租人的居住或经营稳定，我国法律赋予租赁权特殊的物权化效力，也就是公众熟知的“买卖不破租赁”规则，即房屋所有权发生转移时，合法有效的租赁合同对新的所有权人继续有效。租赁权的物权化本质是法律为强化承租人利益保护，突破债权相对性赋予其对抗第三人的物权效力（王利明，2018）。

两类权利虽然都指向同一房屋的财产利益，但行使逻辑存在本质差异：抵押权不要求转移占有，核心关注房屋的交换价值；租赁权以转移占有为前提，核心关注房屋的使用价值，当两种权利分别由不同主体享有、且行使过程中出现利益互斥时，就会产生权利冲突。

（二）冲突产生的常见实践场景

当前房屋融资与租赁市场活跃度不断提升，同一房屋上同时设立抵押权与租赁权的情况十分普遍，冲突主要集中在两类场景中。第一类是先租后抵，即房屋所有权人先将房屋出租给承租人并转移占有，之后又将房屋抵押给债权人获取融资，这种场景下抵押权实现时，抵押权人或房屋拍得人