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老旧改造工程造价核算

我干工程造价这行快十五年了，前十年大多跟新建项目打交道，最近这些年跟着城市更新的推进，接手了大大小小三十多个老旧改造项目，从几万平米的老旧家属院到十几万平米的老厂房片区更新，踩过不少隐蔽工程的坑，也摸出了不少和新建项目完全不一样的门道。说实话，老旧改造的造价核算，真不是套套定额算算量那么简单，它牵扯到太多看不见的隐情、太多多变的需求，稍有不慎就会漏项超支，要么让施工方赔本，要么让甲方超预算，最后好好的民生项目变麻烦事。今天我就结合自己的实际经验，把老旧改造工程造价核算的方方面面理清楚，给同行们做个参考，也让做项目的朋友们能心里有数。

一、老旧改造工程造价核算的核心特点与常见难点

要做好造价核算，首先得搞明白，老旧改造和新建工程到底不一样在哪，这些不同就是我们最容易出问题的地方。

1.1隐蔽工程占比高，原始资料普遍缺失

绝大多数要改造的老旧建筑，都建成十几二十年甚至更久，很多原始设计图纸早就丢了，就算有留存，也记录不全后续几十年里业主或者住户私自改造的内容，像私拆承重墙、私埋管线、私自搭建阁楼这些情况，几乎每个老旧项目都能碰到，这些内容在纸上看不到，不拆开根本不知道实际情况，核算的时候很容易漏算工程量。我之前做过一个老国企家属院的改造，原始档案上根本没记录住户私接的暖气管道，我们一开始按图纸算，漏了近二十万的拆改费用，差点出大问题。

1.2需求个性化程度高，