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地理加权回归（GWR）在房价建模中的应用

一、引言

近年来，房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，其价格波动不仅直接关系到居民的居住需求与财富水平，还对城市发展、宏观经济稳定产生深远影响。准确构建房价模型、识别房价的核心影响因素，已成为政府制定调控政策、房地产企业规划开发策略、居民做出购房决策的关键依据（刘洪玉，某年）。传统的房价建模方法多依赖普通最小二乘法（OLS）等全局回归模型，这类模型假设影响房价的因素在整个研究区域内具有统一的作用强度与方向，但实际上，房价的形成与空间位置密切相关，不同区域内交通、教育、环境等因素对房价的影响存在显著差异——例如城市核心区的优质教育资源对房价的拉动作用远高于郊区，而郊区的生态环境对房价的贡献可能更为突出（吴宇哲，某年）。地理加权回归（GWR）作为一种能够捕捉空间异质性的局部统计模型，为房价建模提供了更精准的分析工具，其应用有效弥补了传统方法的不足，逐渐成为房地产领域空间分析的重要手段。

二、地理加权回归的理论基础

（一）GWR的核心内涵

地理加权回归是一种将地理空间属性纳入回归分析的局部统计模型，其核心思想是打破全局回归模型“参数统一”的假设，认为回归参数会随着空间位置的变化而动态调整，以此反映研究对象的空间异质性特征（Fotheringham等，某年）。具体而言，GWR针对每个空间单元（如小区、街区），利用其邻近样本点的数据进行局部回归估计