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2026年房地产估价师考试估价案例分析试卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某市中心城区有一栋建筑面积为8000平方米的办公楼的业主，拟将其出售。委托房地产估价机构进行价值评估，并委派张估价师负责该项工作。张估价师在接受了委托后，开始进行实地查勘和资料收集。查勘发现该办公楼共12层，其中1-3层为裙房屋面层，层高4.5米，建筑面积3000平方米，用途为商业；4-12层为塔楼，层高3.0米，建筑面积5000平方米，用途为办公。该办公楼建成于1998年，建筑结构为框架结构，目前维护状况良好。周边区域近期新建了数个高层写字楼，对本案办公楼的市场竞争带来一定影响。张估价师收集到以下资料：（1）该办公楼所在区域2015年至2023年的平均租金水平及租金增长率；（2）周边类似办公楼2016年至2023年的成交价格数据；（3）该办公楼2017年进行过一次大规模的机电系统更新；（4）该办公楼所在城市规划，该地块未来五年内不得改变用途，但可提高容积率至5.0；（5）该办公楼业主提供的近期维修费用约为每年80万元。假设本次估价目的为在满足相关法律法规及合同约定前提下，评估该办公楼在2024年1月1日的公开市场价值。

请根据上述情况，回答下列问题：

1.在进行实地查勘时，张估价师除了核对房地产权属状况、建筑外观和