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2025年房地产行业财务科会计税务申报工作手册

第1章财务核算基础

1.1会计核算准则与制度

房地产行业的会计核算必须严格遵循《企业会计准则》及其相关解释，尤其是涉及收入确认、长期股权投资、存货（开发产品）计量等特殊领域的准则。2024年修订的《企业会计准则第14号——收入》对房地产企业的预售收入确认条件提出了更细化的要求，例如，当履约进度能够可靠计量且客户已支付款项时，应确认为收入。实践中，许多房企仍面临如何准确划分“预售收入”与“其他应付款”的难题，尤其是在保证金退还、按揭贷款逾期等复杂情况下。2023年，某头部房企因预售收入确认不当被监管机构要求整改，涉及金额超百亿元，这警示我们准则执行的严肃性。

企业还需参照《企业会计制度》及国资委针对房地产企业的补充规定，规范关联方交易、资产减值准备计提等操作。例如，对合作开发项目，应采用公允价值法进行核算，并明确成本分摊机制。笔者曾处理过一起因成本分摊不合理引发的税务争议，最终通过引入第三方评估机构的数据才得以解决。新租赁准则下，长租公寓项目的租金收入应按履约进度分期确认，而非一次性计入当期利润，这对房企的利润平滑能力提出了更高要求。

1.2会计科目设置与应用

房地产行业的会计科目体系应在《企业会计准则应用指南》框架下，结合开发流程特点进行扩展。一级科目可保持通用设置，但二级科目需高度精细化。例如，“开发成本”科目下应设置“