建筑物区分所有权纠纷处理原则.docxVIP

建筑物区分所有权纠纷处理原则

一、建筑物区分所有权纠纷的基本内涵与处理的现实必要性

（一）建筑物区分所有权的核心构成

建筑物区分所有权是城镇化背景下伴随高层住宅普及产生的特殊物权类型，我国现行物权法律体系明确其由专有部分所有权、共有部分共有权、成员权三项权利共同构成，三者紧密结合不可分割，共同构成了此类权利的完整框架（王利明，2021）。其中专有部分所有权是核心，指业主对其购买的住宅、经营性用房等专有部分享有的占有、使用、收益、处分的完整权利；共有部分共有权是延伸，指业主对专有部分以外的楼道、电梯、绿地、道路、公用设施、物业服务用房等共有部分享有的共同使用、收益分配、共同管理的权利；成员权是保障，指业主作为小区管理集体的一员，享有的参加业主大会、表决公共事项、选举业委会成员等参与公共管理的权利。三者的复合性决定了建筑物区分所有权的权利边界比普通物权更为复杂，涉及的利益主体也更为多元。

（二）当前建筑物区分所有权纠纷的主要类型与特征

从近年基层民事纠纷的统计数据来看，建筑物区分所有权纠纷已经成为占比最高的社区类纠纷之一，主要可以分为三类：第一类是专有部分边界纠纷，常见的包括业主装修拆除承重墙、入户门外移占用公共楼道、违规搭建阳光房侵占屋面或平台空间、相邻业主因噪音、采光等产生的相邻权纠纷等；第二类是共有部分权益纠纷，常见的包括公共收益（电梯广告、场地租赁等收益）归属争议、共有部分维修