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房屋租赁中转租合同的效力认定

一、转租合同的基本内涵与法律属性

（一）转租合同的定义与边界

近年来，随着我国城镇化进程加快，跨区域人口流动规模持续扩大，房屋租赁市场已经成为住房供应体系的核心组成部分。承租人因工作调整、居住需求变化等原因将承租房屋转租给第三方的情形十分普遍，由此引发的纠纷也逐年攀升。要厘清转租合同的效力认定规则，首先要明确转租的定义及与相似行为的边界。转租指的是承租人不退出原租赁关系，将租赁房屋的部分或者全部使用权让渡给次承租人，由次承租人向承租人支付租金的行为。转租合同是承租人和次承租人之间签订的、以房屋使用权让渡为核心内容的合同，其与原房屋租赁合同是两个相互独立但又存在关联的合同。

实践中需要将转租与两类相似行为明确区分：一类是租赁权转让，租赁权转让是承租人将原租赁合同中的全部权利义务转移给第三方，自身退出原租赁关系，本质上是合同权利义务的概括转移，需要经过出租人同意才能发生效力，而转租中承租人仍然是原租赁合同的当事人，需要继续向出租人履行租金支付、房屋保管等义务；另一类是房屋代管，房屋代管是受托人接受所有权人或者承租人的委托，代为管理房屋、代收租金的行为，受托人不会获得房屋使用的收益，也不会和第三方建立独立的租赁关系，因此不属于转租的范畴。

（二）转租合同的核心法律特征

转租合同具有三个典型的法律特征：第一是主体的相对性，转租合同的缔约主体是承租人和次承租人，