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房地产评估报告市场法收益法成本法)

本次评估对象为位于XX市XX区XX路XX号的XX商业广场1栋1层101号商铺，建筑面积为128.6平方米，房屋所有权证号为XX房权证XX区字第XXXXXX号，土地使用权证号为XX国用(20XX)第XXXXXX号，土地用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2065年10月12日。评估基准日为2023年10月12日，评估目的为委托方拟以该商铺向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。

一、市场法评估过程及结果

（一）市场法基本原理

市场法是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。其理论依据是房地产价格形成的替代原理，即具有相同使用价值、有替代可能的房地产，其价格相互影响并趋于一致。本次市场法选取三个与评估对象区位、用途、规模、建筑结构等因素相似的可比实例，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正等步骤，计算得出评估对象的市场价值。

（二）可比实例选取

1.可比实例一：XX市XX区XX路XX号XX购物中心1层103号商铺。该商铺于2023年8月15日成交，建筑面积132.1平方米，成交总价为498万元，成交单价为37700元/平方米。该商铺位于同一条商业街区，距离评估对象约500米，所在购物中心与评估对象所属商业广场定位相似，均为区