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REITs产品的现金流折现估值模型改进

一、引言

随着国内资本市场改革的持续推进，REITs作为盘活存量资产、拓宽实体融资渠道的重要金融产品，近年来实现了快速发展。截至当前，国内公募REITs上市数量已突破五十只，覆盖基础设施、保障性租赁住房、仓储物流等多个领域，市场规模持续扩张，已成为大类资产配置中的重要品类（中国证券投资基金业协会，2023）。对于投资者与市场参与者而言，合理准确的估值是进行投资决策、产品定价与风险管理的核心基础。由于REITs具有强制分红、收益与底层资产运营高度绑定的特性，现金流折现模型长期以来都是行业内应用最广泛的估值方法之一。但随着市场的不断发展与底层资产类型的日益丰