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公募REITs产品的现金流折现定价模型

一、引言

近年来，国内公募REITs市场从试点启动到稳步扩大，底层资产类型不断丰富，市场参与主体持续增加，已经成为资本市场的重要组成部分。作为一种以底层基础设施资产现金流为支撑的新型金融产品，公募REITs的定价合理性直接关系到投资者的收益保护与市场的长期健康发展。在当前主流的各类定价方法中，现金流折现模型因其直接锚定资产的核心价值来源，能够清晰反映资产的内在收益水平，成为了监管机构、市场机构与投资者普遍认可的核心定价方法。本文将从理论基础、核心参数、实操适配、局限优化四个维度，系统梳理公募REITs产品的现金流折现定价体系，以期为市场参与者理解和应用该模型提供参考。

二、公募REITs现金流折现定价的理论基础与核心框架

（一）公募REITs的收益特征与定价逻辑起点

公募REITs的核心特征是将流动性较弱的基础设施或不动产资产，转化为可在资本市场交易的标准化份额，其收益主要来自两部分：一是底层资产运营产生的稳定现金流，按照监管要求需将不低于九成的可供分配金额向投资者分红；二是资产增值带来的份额价格上涨。从长期价值来看，稳定的现金流分红是REITs收益的核心构成，也是区别于普通股票、债券等金融产品的关键特征。这就决定了REITs的定价不能完全依赖市场交易情绪或可比资产的相对价格，而需要锚定底层资产的内在收益能力。中国证券投资基金业协会发布的公募