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房屋租赁合同终止

引言

随着我国城镇化进程不断推进，流动人口规模持续扩大，住房租赁已经成为新市民、青年人解决居住需求的核心渠道之一。根据相关统计，当前我国住房租赁市场规模已超过两亿人，每年新增的房屋租赁合同签订量超过千万份（住房和城乡建设部，2022）。而房屋租赁合同终止作为租赁关系的收尾节点，是实践中租赁纠纷最高发的环节，有数据显示，近六成的住房租赁纠纷都与合同终止后的权责划分相关（中国法学会民法学研究会，2021）。房屋租赁合同终止并非简单的“一拍两散”，其涉及法定权责履行、合同义务收尾、双方权益保障等多个层面的内容，既需要符合法律的强制性规定，也需要尊重商业惯例与合同约定。本文将从基本内涵、触发情形、实操流程、风险防控四个维度展开论述，系统梳理房屋租赁合同终止的相关规则，为租赁双方合法合规处理终止事宜提供参考。

一、房屋租赁合同终止的基本内涵与法律属性

（一）核心概念界定

房屋租赁合同终止，是指合法生效的房屋租赁合同，因出现法定情形、约定情形或事实履行不能的情况，导致租赁双方基于合同产生的权利义务关系归于消灭的法律行为。实践中很多主体会将合同终止与合同解除混为一谈，实际上合同解除只是合同终止的子类型之一，合同终止的覆盖范围更广：既包括租赁期限届满、合同履行完毕的自然终止，也包括合同履行过程中双方协商一致或一方行使解除权导致的提前终止，还包括租赁标的灭失、承租人死亡无共同居住人