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REITs产品估值逻辑与投资筛选标准

不动产投资信托基金（REITs）作为打通不动产市场与资本市场的核心载体，自国内公募REITs正式落地以来，已经成为居民和机构投资者大类资产配置的重要品种。但在实践过程中，不少投资者对REITs的估值逻辑存在明显认知偏差：有的用债券投资的思路，只看表面的分派率高低，忽略资产价值衰减、运营波动等潜在风险；有的用股票炒作的思路跟风交易，脱离基本面追涨杀跌，最终导致投资亏损。事实上，REITs的估值既不同于传统固定收益产品的票息定价逻辑，也不同于普通上市公司的成长估值逻辑，而是建立在底层不动产运营、产品结构治理、二级市场交易多重因素共同作用的基础上，形成了一套独立